TRADE AREA ANATOMY / 상권 해부도감
사람 많은 자리인데,
왜 우리 가게만
비어 있을까요?
출근길에 지나치는 사람과
점심을 먹으러 멈추는 사람은 다릅니다.
지도에선 가까워도, 걸어서는 먼 자리도 있습니다.
01 / 사람 수 다음에 볼 것
420명이 지나간 길보다,
90명이 지나간 골목에서 더 많이 멈췄다면.
역 출구 바로 옆과 골목 안 40미터. 책은 두 장면을 나란히 놓고 걸음의 목적과 속도부터 살핍니다.
지나감 420명
6명 멈춤멈춘 비율 약 1.4%
지나감 90명
14명 멈춤멈춘 비율 약 15.6%
본문 89–91쪽의 설명용 숫자입니다. 6÷420, 14÷90으로 계산한 멈춤 비율이며 구매율은 아닙니다. 멈춘 이유와 실제 방문, 시간대별 차이를 더 확인해야 합니다.
“우리 음식을 먹을 사람이 언제 멈추나요?”
점심 장사를 할 자리라면 출근 인파만 세고 돌아오지 않습니다. 실제 식사 시간과 주말의 모습을 따로 봅니다.
02 / 지도를 일곱 부위로 읽기
같은 길 건너인데,
왜 다른 상권일까요?
큰길·울타리·하천 때문에 돌아와야 한다면 지도 위 직선거리가 짧아도 가까운 가게가 아닐 수 있습니다. 책은 상권을 일곱 부위로 나누고, 각각 무엇을 확인할지 붙입니다.
배후세대
걸어서 올 수 있는 곳에 누가 살고, 누가 일하나요?
1·2차 상권
자주 오는 손님과 가끔 오는 손님은 어디에서 오나요?
주동선·부동선
사람이 다니는 큰길과 옆길에서 목적·속도가 어떻게 다른가요?
집객시설
역·시장·병원·학교가 데려오는 사람이 우리 손님과 맞나요?
단절선
큰길·울타리·철길을 피해서 실제로 어떻게 걸어오나요?
가시성
길에서 가게를 알아볼 수 있나요? 나무·차량에 가려지나요?
접근성
보여도 들어오기 어려운 계단·주차·횡단보도가 있나요?
03 / 한 가게의 선택을 끝까지
온정국밥 2호점.
어느 자리에 내시겠어요?
많이 보이는 자리, 월세가 싼 자리, 점심 수요가 있는 자리. 다섯 후보를 같은 표에 놓고 숫자로 드러나지 않는 조건까지 살펴봅니다.
월세는 가장 쌉니다.
손님을 데려오는 비용은요?
책의 예상 매출에는 배달 매출이 포함돼 있습니다. 수수료와 포장비를 빼기 전의 숫자를 홀 매출과 똑같이 보면 곤란합니다. 잘 보이지 않는 2층까지 찾아올 이유도 필요합니다.
넓고 주차도 됩니다.
평일 점심은 누가 채울까요?
차로 오는 가족과 주말 수요가 장점입니다. 반면 평일 수요, 진입 방향과 도로에서 보이는 정도, 넓은 면적을 운영할 인력·비용을 따로 확인해야 합니다.
본문 171–193쪽의 설명용 후보와 계산입니다. 실제 점포의 매출·임대 조건이 아닙니다. 비율은 월세와 관리비를 예상 월매출로 나눈 값이며 영업이익률이 아닙니다.
04 / 숫자까지 읽는 도감
월매출 3,360만 원.
어떤 가정에서 나온 숫자인가요?
40석 × 하루 3회전 × 객단가 1만 원 × 28일. 계산은 간단하지만, 하루 120명이 정말 올지는 따로 확인해야 합니다.
= 33,600,000원
배후 수요로 점심 60명·저녁 25명·오전 25명을 가정하면 하루 110명, 월매출은 3,080만 원입니다. 두 방식의 차이를 보고 회전과 손님 수의 근거를 다시 살핍니다.
같은 낙관적인 가정을 두 번 썼을 수도 있습니다. 관찰한 시간·요일·날씨와 식사 목적을 확인하고, 적게 팔리는 경우도 계산합니다.
좌석 방식은 수용 능력과 이용률, 배후 방식은 수요 가정을 점검하는 비교입니다. 숫자가 맞는다는 사실만으로 계약을 결정하지 않습니다.
월세 옆의 돈
관리비·주차 지원·간판·시설 증설처럼 자리 때문에 생기는 비용도 더합니다.
처음 묶이는 돈
보증금과 권리금, 공사비를 월세와 나눠 봅니다. 같은 월세라도 필요한 시작 자금은 다릅니다.
계약 전에 남길 질문
건물 용도·설비 용량·공사 부담·원상복구 범위 등 확인할 대상을 정리합니다. 계약 관련 설명은 책의 작성 기준과 현재 규정을 대조해 사용합니다.
본문 145–158쪽의 돈과 계약, 159–170쪽의 현장 조사로 연결됩니다.
05 / 다음 답사는 다르게
사진 몇 장 찍고 오던 답사가,
비교할 기록을 남기는 시간이 됩니다.
같은 구간에서 지나감과 멈춤을 나눠 세고, 출근·점심·오후·저녁의 모습을 적습니다. 평일 한 번 본 인상을 가게의 한 달로 확대하지 않습니다.
체크하고 끝내지 않고,
해당 장면으로 돌아갑니다.
사람·자리·시간·경쟁·돈·계약을 묻는 30문항. 답하지 못한 질문을 찾아 현장 조사와 책의 장면으로 돌아가도록 구성했습니다.
이미 영업 중이라면 우리 손님이 오는 길과 시간을 다시 보세요. 새 자리를 고를 때뿐 아니라, 현재 자리에서 무엇을 더 확인할지 찾는 데도 쓸 수 있습니다.
책의 전체 범위
지도 한 장에서 시작해,
후보지 비교표까지 갑니다.
14–22쪽손님의 하루 지도＋
출근·점심·퇴근과 주말의 변화, 상권을 이용하는 사람들.
23–79쪽상권 해부도와 24가지 도감＋
일곱 부위, 시간과 생애, 오피스·주거·역세권·번화가·구도심·관광지 등.
80–86쪽우리 가게와 맞는 상권＋
업종별 수요와 방문 방식, 서울·경기·경남의 조건 비교.
87–144쪽사람의 흐름·자리·시간·경쟁＋
단절선과 주차, 층과 코너·간판, 점심·저녁·주말, 경쟁 집적·공실·배달.
145–158쪽돈과 계약＋
월세의 상대적 부담, 권리금·관리비·추가 비용, 계약 전에 확인할 대상.
159–170쪽발로 하는 조사＋
통행량, 경쟁 지도, 공개 데이터, 배후 수요와 추정 매출, 후보지 기록.
171–193쪽2호점 후보 다섯 곳＋
역 출구·오피스·시장·주거 2층·국도변의 장점과 약점, 숫자와 운영 조건 비교.
194–202쪽다시 꺼내 쓰는 도구＋
흔한 실수 7가지, 점검표 30문항, 현장 조사 시트와 준비 도구, 용어 풀이.
먼저 읽어보세요
자리를 보러 갈 때,
손님의 하루도 함께 보세요.
우리 가게에서 써볼 내용인지 공개 샘플로 확인하세요.
본책 202쪽 · 9,900원 · 판매 준비 중